標題: 買樓按揭問題 [打印本頁]

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作者: ronan    時間: 2020-2-13 23:08     標題: 買樓按揭問題

因為剛剛轉工，人工多左，可以過到壓力測試，所以想襯呢個機會買樓，第時份工打回原型，都會得起

但如果起銀行批按揭途中突然失業，就會唔見首期+雜費，大約一百萬，記得以hsbc 計，話接受左offer ，但最後又唔要，就要收返手續費，好似7 萬蚊左右，所以如果到時銀行批按揭，但銀行突然要求出現最近的出糧記錄，可唔可以放棄呢間銀行的offer ，而接受另一間銀行的offer ，而去避開撻大訂+雜費的機會?

同埋最近起銀行估價，銀行建議呢個時勢min. 要三個月成交期，因為依家home office ，同埋按保hkmc 政府班人做野好慢，其實成交期，有無四個月? (假設業主肯，因為我想買1 房單位，而好多1房單位本身都有租客住緊)

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作者: kypywk    時間: 2020-2-14 10:02

唔敢叫你買不買樓。但看你描述工作似非鐵飯碗之類，或者看定些少，三個月至半年，一來看大圍狀況及你工作穩不穩定，二來楼市一定向下回調(但個人看去盡也是一成，所以賣自住楼等跌不切實際，但你未買可以等一等)

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作者: ronan    時間: 2020-2-14 19:43



其實對於我黎講無一份工係鐵飯碗，我都識過有d 起政府做的人跳返出去私人市場，因為公司唔抄你，自己都會因為做得唔開心而走，當然如果係做政府基層的工作，壓力係無咁大，但基層工作只得二三萬蚊，根本過唔到壓力測試。

依家買樓有個好處，就係剛剛返新工，老細唔知你咩料唔會比太多野你做，當上左車之後，慢慢再搵工都未遲

我做左十幾年野，轉過四五間公司，試過公司抄人，但無我份，只係我自己唔做，最怕係遇到d 成四十幾歲都未結婚的老細，佢地真係好難服待，最近呢幾年多數係裸辭，因為人年紀大左，eq 真係低左，最長試過起屋企坐左成兩個星期，先返新工。有時起電視聽人講失業後會搵成半年都搵唔到工，我心諗有無咁誇張呀?

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作者: kypywk    時間: 2020-2-14 23:41

本帖最後由 kypywk 於 2020-2-14 23:51 編輯

萍水相逢，不客套。聽你口吻，似5至9萬月入果款又似不怕有失業危机，咁就易辦事，夠首期咪去馬law,不過我係你一定等多陣，話唔定半年後有一定銀主盤可以睇，但銀主盤按揭有D烦同成数低D，就算唔看銀主，大圍事樓價點都有D回的。不過學D高登仔話咩沙士價就一定得啖笑，多就一定唔會(始終是有剛需)，但回番一成也不為過。

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作者: ronan    時間: 2020-2-15 00:59



如果我有9 萬一個月，就唔駛怕銀行唔批按揭了，因為如果銀行唔批按揭，唔見左首期+雜費約90萬，都可以一年儲得返XDXDXDXD

最近睇過兩個盤，呢兩個盤都係3-4 年樓齡，兩個盤的價都好硬，有一個盤業主開$520 萬，AGENT 話$1 都無得減，之後上網睇返，原來果個盤業主起2018 年二手買入，當時都要$518 萬，所以唔減都好正常，除非個業主要錢周轉。

而另一個盤，業主叫價比成交價貴好多，例如25D 單位成交價 $535 萬，11D 可以叫$590 萬，我懷疑有d 業主起上年年尾都知道唔對路，所以快d 放左個盤，而依家放盤果d 業主，係企硬唔肯減價，所以到依家都仲未賣得出。

最誇張係遇到個不正常的Agent ，下下都要比票佢，唔係比期票或就咁係起張票上面寫個銀碼咁簡單，而係要比張真票佢，其實個單位睇都未睇，只係問下有無減價空間，一係有，一係無，減幾多當然之後再傾，但個agent 都要比票佢先，仲要即日去佢公司寫文件，我開頭以為簽睇樓紙，點知原來係叫我簽臨時買賣合約，話咁先叫誠意，到時可以同業主面對面傾價錢，仲話買二手樓講價全部都係咁。

如果呢個Agent 再搵我，我一定同佢講依家d 業主太煩，我決定唔買同區的二手樓，諗住買其他區的新樓，話比佢知佢果種手法係有問題，令到個準買家無左。而事實上，買樓花又真係無咁煩。又或者個agent 打比我，我第一句同佢講，電話我要錄音先會同佢傾XDXDXDXD

其實依家d 人有錢左，生活質素高左，好多人結婚唔再同屋企人住，無錢買樓都要租出去住，而香港又地少人多，所以都係需求問題，樓價唔會跌好多，正如師兄講，1% 差不多，同埋依家d 人駛錢係粗過以前，以前d 人搵幾千蚊個月，只係用nokia 6150/8810/8850，但依家連學生都用iPhone ，見過d 消防員成四十歲人，只係搵三萬幾蚊一個月，但又學人養車.........佢地咁駛錢，當然儲唔到錢上車，但每個價值觀唔同，無計

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作者: ymlau0602    時間: 2020-2-15 10:29



    搵第二個agent

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作者: kypywk    時間: 2020-2-15 10:43

都係果句，hold住舊錢，有實力的話三個月之後D agent一定無咁寸，有D業主亦無咁硬的

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作者: diy-apprentice    時間: 2020-2-15 12:38




呢個agent，一定係不誠實和老點緊你，千祈唔好再搵佢。

臨時買賣合約一定係睇得七七八八，差不多傾掂至開始講入肉的條款，樓都未睇過，又未傾過，就叫人開票和簽臨時買賣合約，可以去投訴和釘佢牌都得！

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作者: ymlau0602    時間: 2020-2-15 17:38



都系果句搵多幾個agent,
講自已要求, 叫佢俾盤, 拎定票, 到價即買

平貴自己買, 可能三個月後平, 可能唔會, 呢度無人會俾番差價你

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作者: whbetta    時間: 2020-2-15 18:59



如果你失業最長時間都只是兩個星期， 重擔心乜野?

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作者: c8k    時間: 2020-2-15 20:34



點解我唔係好明
"都識過有d 起政府做的人跳返出去私人市場，因為公司唔抄你，自己都會因為做得唔開心而走"
你意思係係政府唔抄你，自己都會因為做得唔開心而走?
未聽過有人係政府會做得唔開心

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作者: c8k    時間: 2020-2-15 20:36




    冇可能會再出現沙士價

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作者: kypywk    時間: 2020-2-15 21:51




點都唔會再有沙士價，因全球印了十幾年银纸

不過小小回一定有，因呢疫甘過沙士

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作者: ronan    時間: 2020-2-16 01:19



我諗係果個agent 的個別問題，我以後都唔會再搵佢了，仲未計佢之前有野係亂講，例如有個盤同我講係信和樓，但實際係小型發展商

記得以前起同事面前講過買樓的野，個同事就立即話介紹個agent 比我識，話果個agent 幾好，依家先知道原來好agent 係好重要

試過有次睇樓，個業主係咁話佢間屋點好點好，仲話依家唔同沙士，話依家d 業主好有實力，唔同以前，話如果層樓賣唔出去，都可以租去，但其實樓只可以換錢，但錢就可以換好多野，hold 住舊錢唔駛怕XDXDXD

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作者: ronan    時間: 2020-2-16 01:29



係呀，下下都話要開票，其實呢d 係果間公司(中x ) 的文化定點?

佢地解釋話因為要向業主展示誠意，真係想買層樓，所以要出示支票，如果出期票或起支票寫銀碼就okay ，但如果要比真實支票，我諗無人會咁做呱? 個agent 咁做，令到個準買家反彈，少左一個佣金機會

依家有人介紹另一個agent 比我，原來agent 係可以查黃頁，搵到果個放盤單位業主的電話，會主動打去同業主講駛唔駛幫手

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作者: ronan    時間: 2020-2-16 01:35



咁師兄身邊的朋友真係好好彩，我有個大學同學起政府做左四年，之後走返出去私人場，好似係人事關係問題，比人排斥，而有個client 同我講佢以前起政府做，唔滿意佢上司果種工作文化，過唔到自己果關，所轉去私人市場，仲未計有d 人去考警察，做幾個月頂唔住走返出黎

但當然如果做非專業人仕職位，壓力相對低好多，但非專業人仕人工加得少，未必過到壓力測試

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作者: ronan    時間: 2020-2-16 01:37



我呢d 好聽叫risk management ，唔好聽就叫船頭驚鬼，船尾驚賊XDXDXD

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-16 11:40

本帖最後由 燕子盜 於 2020-2-16 13:03 編輯

Ching買呢投資定自住?
任何時期都可以搵到低水盤,只係睇你有無做功課,行多D睇多D先做決定,
唔好心急.
經紀要有支票係手唔係無原因,
因為好多業主都係見錢先開眼
有票係手係易傾好多.
不過大前提係要搵到個低市價最少10~15%先好出手,呢排唔難搵...

同埋支票唔過夜,只有一日限期,等經紀落力D,亦等業主知道機會只有一次.
唔得就下一間.

經紀講野唔可以盡信,你講個位根本就係騙子,以後唔好搵佢.
如果你開價底10%佢話無可能就搵個第二個,
香港大把經紀無飯開.

利申:收租佬一名.

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作者: kypywk    時間: 2020-2-16 14:43




收租佬C兄，我看得兩看也不再敢俾意見樓主，因樓主字裏行間似只有一球在手做首期，如果首期唔夠就真係無咩盤可以睇。但收租佬C兄你呢句真，呢期還(業主價)價低十個巴先，若在舊年初D業主一定睬你都有味，但到今日，一定有業主肯傾(provided that 你足斤兩上車)！

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-16 15:29


一球可以有好多選擇睇下樓主想買乜價位,
好多業主就算低市價10%一樣會賣,
可能佢地本身個單位住咗幾十年,
就算平比你佢都有幾球落袋,
現在咁時勢係壓價好時機.
你減到15%已經好難輸,
當然如果自己都唔睇好就唔好現在入市啦.

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作者: kypywk    時間: 2020-2-16 17:36



一球當你做7成按，買得350萬盤炸喎，真係唔係好多盤下話(單幢舊樓除外)？

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-16 19:47



現在可以做九成

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作者: ronan    時間: 2020-2-16 22:10



我買黎自住
今日本身約左個agent 睇樓，點知突然間agent 話業主今日唔方便睇，經其他agent 得知，原來個盤剛剛賣左，只係減左2-3 萬

之後我放棄我住開果區的盤，搵下另一區的盤，咁搵左一個盤，個則仲正過我之前睇果d 盤，但美中不足係16 年樓齡，要用少少錢裝修，之前果d 係3-4 年樓齡，但今次同之前好唔同，今次個agent 話佢剛剛同業主講過有人想睇，就話業主想比我睇下先，先再傾價錢，我feel 到個業主好有誠意賣樓，應該有減價空間，相比起之前，agent 第一句一定叫我比票佢，話比左票佢代表誠意.......

正如師兄所講，3-4 年樓齡的樓，因為買返黎都唔平，賺得唔夠多，所以唔賣，相返呢層樓已經16 年樓齡，除非業主係最近二手買返黎，否則減價空間都大

其實我都睇過其他人買樓的票，只係起票上面寫低銀碼就okay，日期同簽名都唔駛，但之前果個agent 要我比張真票佢，又真係好誇張

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作者: ronan    時間: 2020-2-16 22:15



係呀，依家可以借九成，我都係因為呢個原因，先想快d 上車

但銀行最多只會借人工的100 倍，所以都未必借得足9 成，可能只係借8.5-8.8 成左右

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作者: kypywk    時間: 2020-2-16 22:21




現時勢来緊一定唔好，都夠胆及夠料借八球。有料到，咁有料到的我唸都不用教路了。

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作者: ronan    時間: 2020-2-16 22:56



我只係怕批按揭時突然失業，銀行借唔到錢比我，成交唔到，會唔見成百萬

我唔怕變負資產，亦都唔怕無錢供樓，因為我屋企人會借20-30 萬比我做應急，所以只要銀行批左按揭，上左會，就算失業，咪再搵工，如果搵唔到工，屋企人會借錢比我供樓，我只要搵份3 萬蚊的工都唔會有問題(自己駛$5000, 父母$5000, $20000 供樓)

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作者: kypywk    時間: 2020-2-16 23:13



莫講話30000月入，就算是60000月入要供八百萬也會吃力，你未見過高息年代也(雖然來緊的三五年也不似會)。Anyway,祝君好運。

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作者: ronan    時間: 2020-2-16 23:32



假設月入$60k，銀行只會借到$6m ，以九成按揭計，只可以買到約$7m 的樓

所以唔好話供得辛苦，連買$8m 的樓應該係無乜可能，除非加擔保人

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作者: kypywk    時間: 2020-2-16 23:41




條數計唔計得掂只有你自己清楚，不過现在是兩厘左右(利息)，睇怕你未見過十厘以上的P吧(我就試過供十二厘息的樓)，所以好心提一提你注意注意。

祝 楼主早日上車成功。

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作者: Basher    時間: 2020-2-17 03:13



只能預兩萬供樓想買八百萬樓

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-17 10:22



銀行只可以借6成,其他你要問MC借,
你做九成就要去銀行問清楚你過唔過到壓力測試,唔好自己估.
唔好同一時間問好多間唔同銀行,佢地一去環聯check就會見到你同時問銀行借錢個記錄.
批唔批按揭係人為決定

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-17 10:25


當年供樓三分二係利息,三分一先係本金....

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作者: kypywk    時間: 2020-2-17 10:32




十二厘息當年初初第一年供樓，供兩萬，本金每月減得兩千

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-17 10:48

本帖最後由 燕子盜 於 2020-2-17 11:02 編輯

十二厘應該97前
我第一層好似8厘,太耐已經唔記得,
只知未收樓就SARS變咗負資產.

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作者: kypywk    時間: 2020-2-17 11:39




正正97、98

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-17 12:43



當年做零存整付都有10厘息

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作者: Cartesius    時間: 2020-2-17 18:19



樓主應該係講緊就算失業
都可好快找到份應急o既工
以每個月比2萬供

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作者: kypywk    時間: 2020-2-17 18:32




  當你借足六球供三十年，E加咁低息都要24000(月供)，壓力测試要有月入57000

一加親息，大件事

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作者: it_jobs    時間: 2020-2-17 19:52



Agent 要張票黎做乜先?

睇唔啱, 張票又點算?

將心比己, 如果你係業主, Agent 日日打來話可否減, 有個客好實在, XX, YY 云云.
你又會點對個 Agent 呢?

或者, 個業主肯減 1百萬, 又如何呢?  啲客會即刻買? 定要業主減夠 300百萬?

其實無他嘅, 業主有心賣, 你又有心買, 睇完圖側你自己心都有個底, 啱唔啱心水啦,
只係價錢唔啱, 點解你又唔還價呢?

間間地產行過, 個個單位又問下有無得減, 問完, 減又好, 唔減又好, 最後都係唔啱水心, 咪棧攪.

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作者: ckmakit    時間: 2020-2-17 22:58



誠意又唔食得 要尼做咩
睇岩開價果下張票先會有用

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作者: ronan    時間: 2020-2-18 19:44

本帖最後由 ronan 於 2020-2-18 19:46 編輯


之前問過兩間銀行，可以通過壓力測試，而按保一個月要比多大多$600 供款
病夫銀行以我新公司和舊公司人工平均去計，只可以借$450 萬，分30 年還，每個月還$177xx ，但就話依家政府做野好慢，叫我request 三個月成交期，而動物銀行只計我新公司人工去計，可以借$460，仲話因為我係出糧戶口，所以3-4 星期就可以批，分30 年還，每月還$181xx

1) 其實三個月成交期係咪真係夠? 又好似無乜人會request 四個月成交期

2) 我只係買$510-$520 的一房單位，只係276 尺左右，假設$4/ft  管理費，一個月都係$1104，再加埋水電煤，所以供樓的支出大約$20k 一個月應該無乜問題

3) 簽左臨時買賣合約之後，十四天內要簽正式買賣合約，即係話起十四日內，要去銀行申請按揭，咁即係今日申請動物銀行，後日用病年銀行，再後日申請金錢銀行? 而唔好一日內申請多過一間銀行?

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作者: ronan    時間: 2020-2-18 19:50



其實我上面的post ，應該無講過話月入$60k ，想買800k 的樓

不過有時睇報紙，成日見d 公務員撻訂

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作者: ronan    時間: 2020-2-18 19:58

本帖最後由 ronan 於 2020-2-18 22:43 編輯


我就係唔知呀，最奇怪係每次搵agent  睇樓，佢地電話時就會話有我心水的盤可以睇，但去到睇盤果日，佢地就會用千千萬萬個理由話我個心水盤無得睇，例如有租客住緊，話業主覺得好多準買家都唔係真係想買，所以要求出示支票+簽臨時買埋合約，agent 話可以起張票上面寫細少少銀碼，去引業主，如果業主唔簽名，代表我張票唔成立，但我問過個agent 如果我開個靚價，而業主接受左，簽左名，之後我睇完個單位，發覺唔適合，例如私自更改圖則而沒有向BD 申請，咁會點?

agent 之後就會唔知答乜，試過有兩個agent 都係咁，我唔知呢個係果間地產公司的文化定點了........

如果我賣樓，agent 日日打黎我都好歡迎，因為始終賣樓要靠agent ，同埋如果我賣樓，準買家上黎睇我都唔駛佢地入屋時除鞋，最多佢地睇完，我拖地和消毒，因為呢個世界唔會得一個單位會賣，亦都唔會得一個買家

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作者: kypywk    時間: 2020-2-18 20:23




打個比喻遮，希望你不必介懷，就E加你講的4球半，你都打到算盤要供18000,此外，2000物管，1000差餉，水电煤，小小維修，同埋保險。林林審審你唔食都要預22000一個月。因估計楼主你後生，未見過高息，所以提一提你，因一洗濕個頭是三十年，美國佬怎玩利率十年内唔高，也不代表再之後的一二拾年。你可能會話，以前D人十幾厘咪又係咁供，主要分野八九十年代香港高速增長，人工遞增可以令你只是頭三五年咬住牙根去捱就可以捱過，但時至今天的香港已再無能高速增長，换言之要咬牙根的日子不短，時間長左利率不確定性(指十年八載後)更是未知數，所以苦口婆心提醒吓而已。如有得罪，包涵包涵。

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作者: it_jobs    時間: 2020-2-18 20:31



個盤可能係假, 志在氹你入去問.

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作者: it_jobs    時間: 2020-2-18 20:43



咁又過份左, 我同意不能簽買賣合約



1. 原則地產一定有得你睇, 你要知大小, 間格, 唔難架.
2. 有無私改, 可以問業主, 你可以信, 或不信.
3. 你有乜問題, 可以經 agent 向業主問, 你可以信, 或不信.

到最後, 如果所以資料都顯示個單位合你心水, 你至出票(不包買賣合約) 比業主囉.
業主肯賣, 你至做一次實地考察, 最後至簽臨約都未遲丫.

將心比己啫, 個客自己都唔知層樓啱唔啱, 攪一輪, 最後走左. 點知個客咩心態?
黎混吉? 定黎攞靈感? 定當參觀示範單位? 定真係有心買? 啱唔啱呀?

要知佢開門都有成本, 如自住, 點知你有無病毒?  仲要限時限刻開門比你睇.
如果係放租, 更要搵租客相量.

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作者: it_jobs    時間: 2020-2-18 20:50



師兄諗法無話對定錯, 但有時啲野真係要睇點衡量.

要知香港法例, 最高可以 36厘息.  咁是否要 36厘息下都供到, 才買?
法例也可改, 到時改到最高 500厘息, 又等 500厘息下供到才買?
定要等有錢一炮過買?

加息呢個諗法, 大大話話由 08年開始講, 如果當年入市, 而家樓價升左100%有多了.
供樓有風險, 人人識講.  但唔供樓風險呢?
相信作為收租佬嘅師兄比我更清楚啦

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作者: ronan    時間: 2020-2-18 20:51



我都知道師兄的好意，只係提點我呢d 後輩買樓所需要承受的風險，因為我都發覺買樓真係好似賭錢咁賭

因為我依家份工的人工係高過市價，我諗幾年後，我都未必可以搵到呢個人工，而依家又可以通過壓力測試，而自上年年中起，樓市暫時無乜點升過(報紙成日話樓市跌，我真係睇唔到，之前有個心水盤比人買左，仲要無講價)，所以真係想襯呢個機會入市

我住舊式公屋，沒有房間，好多agent 問我點解一個人住唔考慮開放式，因為開放式同住舊式公屋無乜分別，都係無房間，無得享受間屋有房的感覺，亦都有人問我，點解唔考慮居屋，因為居屋同公屋分別不大，所以如果買左居屋，會覺得自己由一個公共屋村，搬去另一個公共屋村

所以真係好想買樓..............

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作者: kypywk    時間: 2020-2-18 21:01



完全明白，不入虎穴，焉得虎子。
咁我不太多口水，計好條數，有晒心理準備就去吧。不過不要太喉擒，望多三兩間你自自然然學到些竅門，但只要真係睇中，就不要期望殺業主太多價，因始終有質數又合你要求的二手盤不會太多，如何拿捏，就要聽聽收租佬師兄的建議了。

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作者: it_jobs    時間: 2020-2-18 22:41



公屋有入息審查, 居屋無. 係一大優點.
公屋大環境好也不升值, 居屋有, 但可升也可跌.  縱觀過去50年, 跌最長時期, 也是最大跌幅為 97~03, 客觀地計應該有 80% 時期是升.
居屋有分補或未補地價, 如日後賣要補價, 等於將升幅同政府對分.  

以師兄所言, 估計一查應該馬上做富戶.  似乎唔買風險也不少

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作者: ronan    時間: 2020-2-18 23:13



>>同埋支票唔過夜,只有一日限期,等經紀落力D,亦等業主知道機會只有一次.
>>唔得就下一間.

有人教我用期票，例如張支票兩個星期後先生效，咁就比兩個星期時間agent 同個賣家講價，如果唔得，就起張支票生效之前去銀行cut  張支票，請問師兄係咪呢個意思?

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作者: ronan    時間: 2020-2-18 23:15




>>到最後, 如果所以資料都顯示個單位合你心水, 你至出票(不包買賣合約) 比業主囉.
>>業主肯賣, 你至做一次實地考察, 最後至簽臨約都未遲丫.

張支票有律師/業主的名，所以就算臨約未生效，律師/業主都可以拎錢?

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-19 00:45



一年成交期都有呀
你買立米樓呀?少心D喎,呢類貨有入無出,
分分鍾接火棒.

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-19 00:53



邊洗咁煩,經紀真係會攞你張支票走佬咩,
你睇啱個單位即時寫支票,同經紀講平10%業主肯唔肯,
要即日覆,唔得就唔要.

經紀只會比用早短時間做決定既客,
重比兩星期?
佢有好野都比炒家啦.

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作者: kypywk    時間: 2020-2-19 01:30

本帖最後由 kypywk 於 2020-2-19 01:57 編輯

燕子盗C兄呢個講法我都想講，納米火棒味濃
我寧要中古小小的大型屋苑但呎數大D D，標準兩房小型户。價錢係貴過纳米小小，但你將來有能再上一層楼(即有能再换大)就無所謂，否則就算结埋婚，唔换大你將將就就當兩大人or even兩大人1小孩也勉勉強強夠自用，纳米就....二來舊屋苑管理费除開每呎一定無新樓盤咁哪利，樓始終有供完一日，管理费永遠。

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作者: it_jobs    時間: 2020-2-19 10:29



點令張支票失效有太多方法,
睇個人意願吧.

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-19 11:06



納立樓真係奶味好濃,唯一好處係易上車,
所以吸引好多新手投資入市,
但係發展商已經食盡利潤,
到你放出去時要搵人接手就難.

係收租立場睇回報又低,除非你係中上環或者九龍站奧運站呢D有老外市場外,
其他地區都難放租.
半年前我去睇荃灣一個新盤八掛下,
個經紀話有成百個放租盤,
真係只要你還價就有盤.

買樓好多人都以為層樓會住一世,
其實要諗遠少少,識計數層樓隨時可以幫你提早退休

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作者: Quiorra    時間: 2020-2-19 13:57



呢排都開始睇緊啲 mortgage information, 想問下如果月入 $60k, 買8M 樓, 假設俾3成首期, mortgage amount 係 5.6M,  用 P - 3 % (2.375%) 計, 過埋壓測, 月入要求都係約$54k, 咁$60k 收入咁買有咩問題? 唔係想challenge, 真心想了解下, 同埋計下要幾錢月入供幾錢 ge 樓比較合理

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作者: ronan    時間: 2020-2-19 14:21

有個單位agent  話因為買家撻打，諗住明天買左佢，點知今日起病夫銀行估價，職員話依家不接受按揭申請

其實起二個星期前都起病夫銀行做壓力測試和估價，當時好正常，職員話係舊plan 到期，新plan 又未出，我問幾時開始不接受申請，職員答唔到..........

我昨天先先起hsbc 問過估價和壓力測試，其實呢 d 係個別銀行問題?

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作者: kypywk    時間: 2020-2-19 15:06




   係，但係首要有足夠首期，呢樣先難，否則很多後生仔都會供緊楼吧

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作者: hkocx    時間: 2020-2-19 17:15

其實依家好難有鐵飯碗,就算正苦工都係啦,新入職無長俸,假又少,未過試用期易左好多俾人炒,同以前真係無得比

同意三十年樓,利息又係未知數
不過呢排苦惱緊換樓,睇下會唔會先賣後買
如果賣樓超長成交期,突然間樓價急升又未買到新就真係唔知點算
倒轉先買後賣,到時賣唔出又係唔知點算
同步簽約,俾人撻定就大件事

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作者: kypywk    時間: 2020-2-19 18:14



九七時我就是樓换樓

小小心得

買賣分開兩家Agent做，買的agent要唔好俾佢知你賣，相反亦然

千奇咪先買後賣，後果可以很嚴重

先賣後買最差也只是金錢上有限的损失(高追小小)

Just my two cents

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-19 21:19


間間行都有自己一套做法

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作者: ronan    時間: 2020-2-19 22:29



明白了，我最怕其他銀行都會跟隨，如果比左訂金，但無銀行做按揭就大件事

同埋我發覺依家個市，好似仲衰過沙士，依家出街>90% 的人都會帶mask

lunch 時餐廳得6 成人，沙士好似無依家咁誇張

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作者: ronan    時間: 2020-2-19 22:37

本帖最後由 ronan 於 2020-2-19 22:38 編輯


我諗住買一房單位，其實都係住幾年，幾年之後，賣左個單位，套現一舊錢，再買其他單位，咁之後會供得輕鬆d

我住開舊式公屋，沒有房間，所以一定唔會揀studio flat ，因為住studio flat 無果種住私人樓的感覺

我有個舊同事，佢比人抄過兩次，每次比人抄，都會保返十幾萬比佢，佢就用呢十幾萬黎買樓

佢同我講租樓好慘，除時會比業主趕走，同埋業主又除時加租，要成日搬黎搬去，之前睇樓，個單位有租客住緊，如果我買左呢個單位，個業主就要個租客搬走，我鐘意明白租客果種慘況

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作者: ronan    時間: 2020-2-19 22:41




請問有咩方法可以另張支票失效?

我試過有次用支票比錢，其實只係比幾百蚊，但唔記得過數去個current account ，銀行幫我比左錢，之後仲罰我手續費

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作者: ronan    時間: 2020-2-19 22:41



我睇過沙田第一城和金獅花園，但實在太遠了........

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作者: it_jobs    時間: 2020-2-20 00:42



簡單的方法是不簽名吧

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作者: ronan    時間: 2020-2-20 07:22



之前問過呢個問題，但agent 話唔得，話咁係無誠意

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-20 10:14



市好當然無問題,但係市差第一時間走貨都係呢類納米盤,
因為投資客多用家少,你未見識過97人踩人嗰種恐怖.
現在租盤市場已經開始係咁,特別係劏房.

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-20 10:16



金獅花園.....
你留意下好多放盤都係持貨三年
炒家樂園.

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作者: it_jobs    時間: 2020-2-20 10:29



agent 有責任協調雙方利益.  無簽名的票有一張, 佢試便有機會做成, 不試便無機會.

試或不試也不到你控制

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作者: worldcat    時間: 2020-2-20 10:38



多數綜合戶口支票戶口都會跟少少credit，行山銀行就好似係3千。反而用傳統往來戶口就無credit。
但比較大額而戶口無錢就會彈票，唔洗擔心。另外亦可去分行void票。但以上動作都會有手續費產生。

唔俾票aa係難傾價啲，無聊人/齋試價嘅人真係好多。
正如細訂開俾賣家定賣家律師樓，都無一定話邊樣好。真係睇下你要錢定要貨。

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作者: kypywk    時間: 2020-2-20 11:38

本帖最後由 kypywk 於 2020-2-20 11:49 編輯

票就易事啦，签名位鬼劃符，弹票咪至多手續费

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作者: kypywk    時間: 2020-2-20 11:44

本帖最後由 kypywk 於 2020-2-20 11:46 編輯


Exactly,市好你咩九屎垃圾什麼屋契唔齊的東西也出到貨。
That s why 叫樓主不仿考慮大型中古屋苑小兩房户(第一城我看是不俗選擇之一)，進可攻(市好賣出)，退可守(市差自用，再唔係 mark低D價始終有人會考虑去接)，但市唔好就呢類納米你點mark低都無人so 你。

楼主彈药麻麻，但又要堅持市區，第一城已經看不上眼，難辦也......

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-20 12:38


所以地產經紀人最鍾意做投資客生意
好多連樓都唔洗睇一個電話就做決定
唔洗攪咁多野.
自用客多算又要睇幾次,一陣又話要同屋企人傾，
連寫支票都驚咁多野,
唔好睇得d經紀咁cheap先得架,
好市時一個月上落十幾個呀

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-20 12:41


市區六球都有選擇,睇下有無心去搵
有朋友用低市價15%買中環羅便臣道呀
都係唔洗六球

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作者: worldcat    時間: 2020-2-20 12:53



無得講，睇你好唔好彩，真係銀行閂水制，就算批左按揭但未簽都一樣可以反口，何況試批預批。
萬一咁情況，只要大行之前估足價，個市又唔係真跳水，去細行或財務都好大機會批到，只係俾貴息咁解。到呢個時候係撻訂定捱兩三年貴息就自己諗。

一般升市就先買後賣，跌市就先賣後買。有無限金錢或屋企支持另計。

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作者: kypywk    時間: 2020-2-20 13:15




  嘩，荀货，一見光即走

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作者: hkocx    時間: 2020-2-20 16:24



請教下點解唔搵同一個AGENT? 唔係會落力一些嗎?
由於目標係按保上限內的樓(<1000萬),所以先賣後買,驚高追可能唔夠錢買

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作者: kypywk    時間: 2020-2-20 16:28

本帖最後由 kypywk 於 2020-2-20 16:29 編輯


佢知你一環扣一環食硬你(如果同期做)
當然，你先賣(攪掂晒)再後買(先完左賣之後再叫佢找盤買)，咁找番同一個agent也無所謂

现怎也算下降週期，先賣後買保命長

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-20 21:00


見光既機會都無.....
朋友係嗰邊睇咗盤半年有多,
同個經紀都已經好熟,
一收到風有個咁筍盤即時寫支票比人呢.
雖然都唔係大單位,但係用呢收租一流,
大把老外鐘意住嗰邊.

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作者: sjc    時間: 2020-2-20 23:41



咩唔係政府工先少是非呢樣野? 因為個個都係排隊升, 冇出面公司咁大競爭
係政府做專業職位都好穩陣, 完全唔覺佢地有大壓力, 日日準時放工, 年年等跳point, 一年加兩次人工..
至於非專業人仕, 係同樣工種黎講政府入職人工應該係跑贏大市
不過工作文化就真係好睇人

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作者: ronan    時間: 2020-2-22 00:00



其實都要睇工種，有d 工種要team work ，是非一定多
以相同職位計，政府工offer 一定比私人市場好，但當時沙士經濟差，好多大學生走去考PC，因為當時pc 人工高

依家好多大學生做八年十年，搵40k-50k 好平常，相返如果大學生去考pc ，做到50-55 歲，升到上士沙，人工都係得$55K ，所以我覺得政府工係穩定，但如果份工唔需要大學程度，就未必有前途

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作者: ronan    時間: 2020-2-22 01:06



其實正常情況下，睇樓前比張只係寫左銀碼的支票比業主睇已經okay ，之後睇樓，睇完樓就講價，起張票上面寫埋業主個名，咁就成交，簽臨約

但問題係樓都未睇，就要張真支票，同埋已經簽名的臨時買埋合約，就有d 問題，同埋呢個玩法，好似係個業主話哂事，其實呢個世界唔係得佢一個單位，唔買呢度，可以買另一度，感覺上個業主係無誠意賣樓

agent 話張支票個銀碼可以寫細d ，咁可以保障自己，同埋話如果銀碼細，業主就唔accept ，咁唔accept 咪表示無得睇樓，agent 無答我，我問agent 如果我張支票開個靚價，我又簽左臨時買埋合約，而業主又起臨時買埋合約簽左名，咁我睇完間屋，唔想買，咁會點，agent 又答返我張支票的銀碼寫細d ，業主就唔accept ….

因為我聽過如果彈票，會影響信貣記錄，怕影響申請按揭，同埋明知張支票係拎唔到錢，但又比人，可能比人告炸騙罪

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作者: worldcat    時間: 2020-2-22 08:16



正常情況下，睇樓係票都唔洗開。
開票只係俾aa講價用。
另外過唔到數未必係詐騙，你係驚aa未到價就私自入票，咁何來詐騙？如果到價，aa會通知你你先入錢law。到價又彈票就真係有機會俾人告，但呢樣就真係自己抵死。
唔知你細銀碼係幾細，細訂少極都1%，多數5%。

之前有師兄講過，其實第一樣野唔係諗睇樓開票，係搵過第二個aa。

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作者: 燕子盜    時間: 2020-2-22 09:55



一向都係先睇樓後比票,
你用嗰個經紀真係好流

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作者: diy-apprentice    時間: 2020-2-22 16:21

買賣二手樓，從來無話要見票或開票先的，只係經紀佬玩野的技倆。全港真係得佢一個盤？搵過第二間啦，有錢驚買唔到樓咩！

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作者: ronan    時間: 2020-2-23 23:30



最離譜係有次上網搵左個心水盤，係某屋苑"D 單位"，之後搵agent 約睇盤，個agent 話有分中高層和低層，兩個都係"D 單位"，低層會較平，去到睇樓果日，agent 首先搵一d 較新和較貴的盤比我睇，去到最後，先帶我睇我想睇的盤，點知突然話我想睇的"D 單位"有租客住緊，要有票和臨約先可以睇，就帶左我睇一個"F 單位"，個"F 單位"的尺數和間隔同"D 單位"完全唔同，而個"F 單位"都比個業主改到七彩，睇樓前又話個屋苑有兩個D 單位，一個係中高層，另一個係低層，根本係講大話。

第二日個agent 搵我，問我對邊個盤有興趣，可以講價，我立即串佢我對佢介紹的盤都無興趣，只係對"D 單位"有興趣，但可借個業主太煩，又要票又要臨約，所以決定放棄，唔再睇盤，就算睇都睇另一區。話比佢知唔好當d 客係傻，你咁攪，除時無左個客源。

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作者: ronan    時間: 2020-2-23 23:50

本帖最後由 ronan 於 2020-2-23 23:56 編輯



終於買左樓了，今次個agent 係人地介紹，睇樓前我寫定張票，寫3%左右，但張票只係得銀碼和日期，第二日去睇樓，睇完樓就講價，再之後簽埋臨約，寫埋張票，原業主簽埋名就成交左。request 左三個月成交期。

之後去hsbc 申請按揭，banker 話三四個星期好快攪掂，因為我mpf 和出糧戶口都係hsbc ，但只借到八成八按揭。

之後再去boc ，個按揭經理話三四個星期就攪掂，因為d 文件全部齊哂，話試過有個case ，有個人買樓，開頭搵阿爸做擔保，點知唔夠，要搵埋阿媽做擔保，一間屋要check 成三個人，個case  攪到好耐都未攪掂，而boc 可以借足九成，利息和回贈和hsbc 一樣，但伙險就較hsbc 平

hsbc 按保用hkmc, 而boc 按保用qbe ，而不是兩間都用hkmc ，所以都算安全，唔會因為hkmc 做野慢，而攪到兩間銀行都上唔到會

黎緊會去埋hangseng 攪按揭，我只係買黎上車，住幾年就會搬，所以利息和回贈唔重要，最重要係快d 批XDXDXDXD

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作者: hkocx    時間: 2020-2-24 16:56



唔係話唔好申請咁多間按揭嗎?
3間算唔算多?
(我幾年前買樓只申請兩間就算)

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作者: ronan    時間: 2020-2-24 18:01




我的朋友和同事都係申請3-4 間，唔好多過四間就可以

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作者: shal    時間: 2020-2-25 15:05




    買左幾錢
我近排都買左一年花 (自住)

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作者: ronan    時間: 2020-2-25 18:52



下次有得揀我都想買樓花，買樓花無二手樓咁煩

不過樓花未必有得即供，最怕係比左訂，去到上會時失業

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作者: shal    時間: 2020-2-27 08:17



    有即供plan 我都系用即共  樓價仲有得減

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作者: ronan    時間: 2020-3-1 20:06

本帖最後由 ronan 於 2020-3-1 20:18 編輯


其實遲早都要供，所以我覺得即供plan 會較好

咁大間地產商，我又唔怕佢地走我

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作者: ronan    時間: 2020-3-1 20:11

一個星期前起hsbc 申請左按揭，前幾日hsbc 打黎叫我聽錄音(免責聲明)，之後話會pass 比按揭部和hkmc ，15mins 之後，hsbc 按揭部打黎confirm 我收左咩文件，我諗hkmc 最多都係玩兩個星期呱? 希望一個月內批到按揭，提早成交XDXDXDXD

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作者: shal    時間: 2020-3-2 11:12




    HKMC 一至二星期ok ka la
不過現在難講，好多金融機構都home office

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作者: ronan    時間: 2020-3-2 13:46



今日上左律師樓簽正式買賣合約了

律師話hkmc 要二三個星期左右，同埋如果有擔保人時間會耐d

而我有個舊同事，佢同佢太太上年買樓，要二個月時間先批，hkmc 總供問左佢地10 條問題

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作者: ronan    時間: 2020-3-3 22:34



今日終於收到hkmc 的問題了，正如銀行按揭經理所講，我交的文件太齊，hkmc 無野問，就搵d 無謂野問下，只係問兩條問題

希望下星期頭可以批到按揭